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第一太平戴維斯:2018年中國寫字樓市場報告

重點增長行業:金融繼續占主力,IT和聯合辦公齊發力

金融業仍是甲級寫字樓最主要的租戶類別,在四座一線城市的平均占比高達34%。近年,新興金融科技和P2P公司面臨監管壓力攀升,令需求端的不確定性因素增加。但隨著中國加快推進金融業改革和對外開放,推動資管行業專業化,金融業對辦公空間的需求預期也將有所回升。

IT行業占比國內GDP的3.9%,但在過去三年中始終保持兩位數增長。行業發展有望為北京中關村、上海張江、武漢光谷等IT聚集區域帶來需求動力。

上海和北京是目前國內最大的聯合辦公市場,2018年門店數量占比分別達到33%和32%。而伴隨聯合辦公逐步進入洗牌與整合,市場熱議的焦點已從新店開張轉為對市場健康發展的擔憂。鑒于聯合辦公長期融資負債與短期營業收益的經營模式,如何提高出租率、如何在市場經濟低迷時盈利成為了運營商關注的重點。

  表1:國內聯合辦公市場的爆發式供應增長

來源:各品牌公司官網,第一太平戴維斯研究部 *資料基于20個國際和國內聯合辦公品牌

上升市?。捍笸邇婊嵴窆閔釷諧?,成都高科技產業發展搶眼

自2017年政府宣布設立粵港澳大灣區以來,區內經濟和城市基礎設施的發展顯著提速。2019年2月,中央出臺《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。在總體規劃的提振下,國內外投資者加大對房地產的投資。此外,廣深兩地的辦公和生活成本低于同為一線城市的北京和上海,這也是吸引公司落戶的一大重要因素。強勁需求帶動2018年廣深兩地市場空置率同比分別下跌4.3個百分點和0.7個百分點。

作為中國西部三大國家中心城市之一,成都擁有強大的現代服務產業,其中金融服務業和高科技產業發展尤為出眾。高新技術產業亦迅速崛起,成為甲級寫字樓的重要租戶之一,存量占比自2013年的4%增長至2018年的16%。聯合辦公是成都寫字樓吸納的另一大新動力。除本土運營商的擴張,許多國內運營商更是將成都作為拓展二線城市業務的第一站。

  表1:甲級寫字樓租金和空置率變化

來源:第一太平戴維斯研究部,注:租金漲幅基于租金指數

房地產科技對物業管理行業提出新要求

科技正在改變著人們的日常生活,房地產與科技的結合也已將中國房地產市場推入一個新紀元。人臉識別、 智慧照明、 空氣質量監測、無人機安保和無人保潔等高新技術的應用,將進一步節約成本和資源;定制移動應用將促進租戶、管理人員與供應商之間的高效溝通;建筑信息模型(BIM)的運用也有助優化物業管理水平。

在對重點城市的標桿寫字樓項目進行租金和物業管理費追蹤后,我們發現,上海和北京等城市甲級寫字樓的物業管理費增長快于租金。一些項目即使租金有所下調,其物業管理費仍只漲不跌。隨著市場競爭加劇,尤其是當下聯合辦公一同參與爭奪戰,提升物業管理質量是助力辦公樓宇脫穎而出的一大法寶。

新形勢下,業主和租戶應如何應對?

中國寫字樓市場仍面臨諸多挑戰,面對新經濟產業需求的崛起,及時調整策略才是生存之道。

傳統寫字樓業主應當對租戶進行資質評級,多元化租戶配比,降低金融行業風險的影響,以維持長期穩定運營。另一方面,聯合辦公對業主而言是機遇,但風險猶在,即意味著更高的租戶流動率和更為復雜的租戶結構,切不可盲目“跟風”。在市場傾向租戶方的城市,企業應抓住契機,以較低或至少同等成本將辦公場所升級至性價比更高的新樓宇。面對諸多選擇,租戶可考慮聘請專業代理機構,以獲得最適合、性價比最高的租賃方案。


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