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商業地產行業并購或增多 鼓勵進行資產證券化

商業地產行業并購或增多

“今年以來,不少商業地產項目反映銀行融資持續收緊?!弊蛉?,廣東省商業地產投資協會會長黃文杰告訴記者,受此影響,商業地產開發商一方面另辟其他融資渠道,另一方面也尋求與資金雄厚者合作。專家預計,未來行業并購案例將增加,集中度將提升。

銀行對商業地產放貸更謹慎

據了解,中山市一家位于市區的購物中心,地理位置不錯,開業兩年多,如果進行場地改造、品牌調整等,發展空間很大。但是,受資金困難為主的各種原因困擾,開發商只好找到有實力的公司合作介入經營。

交行金融研究中心高級研究員夏丹告訴記者,實際上,近幾年銀行對商業地產貸款都很謹慎。而今年在銀行貸款規模整體收縮的情況下,商業地產能分到的額度更為有限。

工商銀行廣州分行相關人士表示,在當前銀行資金市場總體偏緊的情況下,該行對房企的資金重點投向符合國家產業政策及廣州城市規劃布局,開發商綜合實力強、經驗豐富,項目資本金比例要求符合監管要求、四證齊全的普通住宅和住房租賃項目。

某股份制銀行廣州分行相關人士向記者透露,目前各家銀行對商業地產均持謹慎態度,一般只接受核心城區的抵押物且要求是非常優質的客戶,并需嚴格審核是否符合限購限貸的要求。

另一家股份制銀行廣州分行也表示,對于經營性物業,目前主要支持以下幾類項目:一是針對轄區內一、二線城市核心地段,擇優選擇穩定運營時間較長的酒店類項目;二是一、二線城市核心辦公區域的辦公寫字樓;三是一、二線城市居住區內以互動型、體驗型業態為主的新型商業綜合體等物業。

鼓勵進行資產證券化

據夏丹分析,收緊商業地產貸款是因為當前國內商業物業供過于求的局面導致?;莆慕芤踩銜?,現有已開發的物業的招商和租賃都不盡如人意。

據贏商大數據中心統計,2017年全國計劃開業購物中心970個,實際新開504個,總體量超4600萬㎡,開業數量創歷史新高;同時,466個項目延期開業,開業率下降至52%,連續5年微幅下跌。

自2014年后,購物中心供應增速放緩趨勢明顯,商業體競爭更為激烈,預計未來開發商對增量商業市場持更為謹慎的態度,盤活存量商業或將成為企業生存“最強助攻”。

黃文杰認為,一方面銀行融資收緊,另一方面則是商業地產鼓勵進行資產證券化。

“但是,不同傳統的融資方式關注資產的評估價值,資產證券化的融資方式更關注運營成果及變現值?!被莆慕苤賦?。

夏丹預計,未來,商業地產領域的并購案將更多,行業集中度提升。商業地產運營更考驗運營能力及資金實力。此外,還將有過剩的寫字樓或商業用途的用地等改成租賃住房相關性質。


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